전국 비중 감소세 속 서울만 40.2%로 ‘독주’… 소규모 공동주택·오피스텔, 법적 관리 의무 없어 갈등 심화 관측

집합건물은 하나의 건물 안에 독립된 공간마다 주인이 따로 있는 아파트, 빌라, 오피스텔 같은 건물을 뜻한다. 현관문 안쪽인 ‘내 집’은 개인이 소유하지만, 복도·엘리베이터·주차장 등은 주민들이 공동으로 소유하고 관리하는 구조이다. 뉴스1

전국적으로 집합건물 비중이 감소하는 추세와 달리 서울만큼은 집합건물 비중이 꾸준히 증가해 전국 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 하지만 이들 상당수가 법적 관리 의무가 없는 사각지대에 놓여 있어 관리비나 하자보수 등을 둘러싼 민원과 분쟁이 급증하는 모양새다.

29일 서울연구원이 발표한 정책리포트 ‘서울시 주거용 집합건물 분쟁 실태와 지원 방안’에 따르면, 작년 4월 기준 서울시의 사용승인 건축물 중 집합건물이 차지하는 비중은 40.2%로 전국 지자체 중 가장 컸다. 과거 1990년대 말 40%대를 기록하며 서울을 앞섰던 인천은 이후 비중이 꾸준히 낮아져 30.7%에 머물렀다. 서울과 인천의 격차가 크게 벌어진 셈이다.

◆ 서울 집합건물 93%가 주거용… 오피스텔 포함 시 실제 비중 더 클 듯

서울에 위치한 집합건물의 대부분은 주거 용도로 사용되는 것으로 조사됐다. 서울 소재 집합건물 12만9838개 중 공동주택은 12만560개로 전체의 92.9%에 달한다.

여기에 주택법상 공동주택으로 분류되지는 않지만 실제 주거 용도로 쓰이는 오피스텔도 꾸준히 인허가를 받고 있다. 이에 따라 실제 주거용 집합건물의 관리 비중은 통계치보다 더 클 것이라는 게 전문가들의 추정이다.

◆ 150세대 미만은 사각지대… 관리비·하자보수 분쟁 월평균 260건

문제는 이들 주거용 건물의 상당수가 관리 부실 위험에 노출돼 있다는 점이다. 현행법상 150세대 이상의 공동주택은 의무 관리 대상으로 분류돼 전문적인 관리가 이루어진다. 반면 세대수가 적은 소규모 집합건물이나 오피스텔 등은 관리 의무가 부과되지 않는다. 현행 집합건물법에 따른 사적 자치의 원칙이 적용되다 보니 국가나 지자체가 관리에 깊게 관여하지 못하는 한계가 있는 것으로 해석된다.

실제로 사각지대에 놓인 주민들의 불편은 수치로 증명된다. 2023년 1월부터 작년 5월까지 서울시 상담실과 분쟁조정위원회 등에 접수된 관련 민원은 총 7520건으로 집계됐다. 이를 환산하면 연간 약 3120건, 월평균 약 260건에 달하는 수치다. 주요 민원 원인은 관리비 변경, 공용부분 범위 설정, 건물 하자보수 등 다양하게 나타났다.

위탁관리업체가 바뀌면서 사전 안내 없이 주차비를 별도로 청구해 갈등이 빚어지거나, 균열 등 하자가 발생한 부위가 공용 공간인지 개인 공간인지를 두고 주민 간 법적 다툼으로 이어지는 사례가 대표적이다.

서울연구원은 이 같은 집합건물 관리 문제를 개선하기 위해 관리 투명성·효율성 강화, 부실·불법 관리 감독 강화, 표준모델 개발·보급 등 8대 전략과 50대 추진 과제를 제안했다.연구원 관계자는 “향후 서울시가 주거용 집합건물 관리의 투명성과 공정성을 높이기 위해 법과 제도를 중심으로 체계를 정비해 나갈 것으로 보인다”고 밝혔다.

다만 분쟁 자체는 각 건물의 자율적 해결을 우선으로 하되, 공공은 상담과 조정, 전문 정보 제공 등 보완적인 지원 역할을 맡는 방향이 바람직하다는 관측이다.