준공 20년 초과 가격 상승 5.48% ‘최고’
5년 이하 신축 거래 1년 만에 37% 급감
대출규제 문턱 높아… 재건축 기대도 한 몫

올 들어 수도권 주택시장에서 이른바 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 열풍이 한풀 꺾이고, 재건축 기대감에 구축 아파트로 관심이 쏠리고 있다. 준공 20년이 넘은 구축 아파트가 전체 거래량의 3분의 2를 차지한 데 이어 가격 상승률에서도 신축을 제치고 가장 높은 수준을 기록했다.

5일 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향(6월 넷째 주 기준)에 따르면, 올해 상반기 서울 아파트 매매가격은 준공 20년 초과 구축이 5.48% 상승하며 오름폭이 가장 컸다. 이어 준공 15~20년(3.94%)과 10~15년(3.65%), 5년 이하 신축 3.61%, 5~10년 준신축(3.37%) 아파트 순이었다. 지난해 수요가 몰린 신축과 준신축 아파트 값이 크게 상승했던 흐름과 대조적이다. 지난해 상반기에는 준신축 아파트값이 4.02% 오르며 시장을 주도했고 구축은 3.64%에 머물렀으나, 불과 1년 만에 구축 상승률이 1.84%포인트나 뛰며 흐름이 역전됐다.

거래 역시 구축에 집중됐다. 올해 상반기 서울 아파트 매매 신고 건수(3만5745건) 중 준공 20년 초과 구축 거래는 2만3718건으로 전체의 66.3%를 차지했다. 지난해 상반기(57.4%)와 비교하면 1년 만에 비중이 8.9%포인트 늘었다. 반면 준공 5년 이하 신축 거래는 지난해 상반기 4089건에서 올해 2569건으로 37.2% 급감했다. 전체 거래에서 차지하는 비중도 9.4%에서 7.2%로 축소됐다. 같은 기간 구축 거래가 2만5031건에서 2만3718건으로 5.2% 소폭 감소한 것과 비교된다.

전문가들은 치솟는 분양가와 대출 규제가 맞물리면서 실수요자들이 비싼 신축 대신 구축으로 발길을 돌린 것으로 분석한다. 지난해 시행된 10·15 대책으로 주택담보대출 한도가 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지다. 이 때문에 비싼 신축보다 상대적으로 자금 조달이 수월한 구축에 수요가 더 몰린 것으로 풀이된다. 재건축 기대감도 반영됐다는 분석이 나온다. 아파트가 낡을수록 재건축 동력이 생기고 향후 정비사업을 통해 신축이 되면 가격이 크게 오를 수 있기 때문이다. 조영광 대우건설 부동산 빅데이터 전문가는 “서울 및 수도권 주택 수요를 주도하는 30~40대에서 자산 가치 증식과 실거주 목적을 동시에 만족하는 재건축 단지가 매력적인 실물 투자처로 떠오르고 있다”며 “특히 조합원 지위 승계가 가능한 재건축 단지에 매수세가 더 몰릴 것”이라고 내다봤다.