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“남편은 서초 땅을 밟아보고 싶다고 하는데, 저는 지금도 충분히 성공했다고 생각하거든요. 송파 헬리오시티에서 만족해야 할까요, 아니면 서초로 갈아타야 할까요?”
49세 주부 김모(가명)씨는 보증금 3000만원짜리 전세 지하방에서 신혼생활을 시작했다. 외식도 아껴가며 돈을 모으고 수차례 부동산을 사고팔며 갈아타기를 거듭한 끝에 재작년 서울 송파구 헬리오시티 32평형을 마련했다.
현재는 자녀 교육을 위해 강북에 전세로 거주하고 있으며 헬리오시티는 전세를 준 상태다. 자녀들이 고등학교를 졸업하는 4년 뒤 입주해 2년 실거주 요건을 채우고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 것이 당초 계획이었다.
하지만 남편이 은퇴를 앞두면서 부부의 생각이 엇갈리기 시작했다. 남편은 세금 부담을 감수하더라도 헬리오시티를 처분하고 서초구 아파트로 한 번 더 갈아타 자산 규모를 키우고 싶어 한다. 반면 김씨는 이제 갈아타기를 멈추고 송파에 정착해 안정적인 노후를 보내기를 바라고 있다.
헬리오시티는 8109가구 규모의 대단지로, 올해 5월 기준 시가총액이 22조6100억원에 달했다. 지난달 전용면적 150.09㎡는 25억원에 전세계약이 체결되며 신고가를 기록하기도 했다. 이미 전국을 대표하는 고가 아파트를 보유하고 있는데도 한 단계 더 높은 지역으로 이동해야 할까.
김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 김씨의 고민에 대해 아파트 갈아타기 전략 자체는 여전히 유효하다고 설명했다. 다만 일정 수준 이상의 자산을 마련한 뒤에도 계속 갈아타야 하는지는 별개의 문제다. 은퇴 시점과 부부의 생활 만족도, 노후 현금흐름, 자녀에게 자산을 이전하는 방법까지 함께 고려해야 하기 때문이다.
김 대표는 “상급지로 한 차례 갈아타는 것은 검토할 수 있지만 주택 수를 계속 늘리거나 노후 자금까지 부동산에 집중하는 것은 최근 흐름과 다르다”며 “과거처럼 부동산에 모든 자산을 집중하기보다 입지가 좋은 ‘똘똘한 한 채’를 보유하고 나머지 자산은 금융상품 등으로 분산할 필요가 있다”고 말했다.
자녀에게 일정 규모의 ‘씨앗 자산’을 마련해 직접 운용하도록 하는 방안도 제시했다. 부모가 보유한 집을 그대로 증여하거나 상속하기보다 자녀가 감당할 수 있는 범위의 재개발 물건 등을 마련해주고 사업 진행 과정과 자산 운용을 직접 경험하도록 하는 방식이다.
김 대표는 “최근에는 자녀에게 일정 규모의 자산을 마련해주고 스스로 불리도록 하는 사례가 늘고 있다”며 “재개발은 구역 지정과 조합 설립 등 여러 단계를 거치기 때문에 부동산 시장의 구조를 경험하는 데도 도움이 될 수 있다”고 설명했다.
김씨가 노후 생활비 마련을 위해 지방 아파트를 사서 월세를 받는 방안에 대해서는 신중해야 한다고 조언했다. 지방 일부 지역은 공급 과잉과 수요 부족으로 가격 상승이나 매각이 쉽지 않을 수 있고, 공실과 수리비 등 임대 관리의 변수도 크다. 은퇴 이후에는 정기적인 소득이 줄어드는 만큼 자산을 필요할 때 현금화할 수 있는지도 중요하다.
김 대표는 “월세만을 목적으로 연고도 없는 지방 아파트에 투자할 필요는 없다”며 “노후 현금흐름이 목적이라면 배당형 상장지수펀드(ETF) 등 관리가 쉽고 환금성이 높은 금융상품을 함께 검토하는 것이 나을 수 있다”고 조언했다.
갈아타기 전략과 은퇴 이후 자산관리 방법에 대한 자세한 내용은 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서 확인할 수 있다.
