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부동산 양도소득세 개편은 장기보유특별공제(장특공제)에서 ‘보유’ 기간에 따른 공제혜택을 폐지하고, ‘거주’ 기간 공제율을 높이는 것이 골자다. 양도차액이 높을수록 공제액이 높아지는 ‘부자 감세’ 논란을 피하기 위해 공제 한도는 10억원으로 대폭 축소하고, 지난 5월 종료된 양도세 중과 유예는 내년부터 한시적으로 재개된다.
3일 재정경제부에 따르면 정부는 기존의 장특공제를 ‘장기거주소득공제’와 ‘장기보유소득공제’로 이원화하는 세제개편을 추진한다. 이 중 주택에 대한 공제는 거주 중심의 장기거주소득공제로 좁혀진다.
1989년 도입된 장특공제는 주택을 10년 이상 ‘보유’하거나 ‘거주’했을 때 각각 40%씩, 최대 80%의 공제혜택을 주는 제도다. 물가상승에 따른 집값 상승분의 양도차익에는 과세하지 않겠다는 취지에서 도입한 제도로, 도입 초기에는 보유 요건만 충족하면 최대 80%를 공제했다.
이번 개편안에서는 보유 요건을 폐지하고 거주공제를 강화하는 방안이 담겼다. 구체적으로 보유공제는 2028년부터 최대 20%로 축소하고, 2029년부터는 전면 폐지하는 것이 골자다. 반면 거주공제는 2028년부터 최대 60%, 2029년부터는 최대 80%로 확대한다. 10년 이상의 거주요건을 충족한다면 기존과 마찬가지로 최대 80%의 공제혜택을 받을 수 있다.
가령 10년 전 12억원에 취득하고 2년간 거주한 집이 양도가액 기준 32억원으로 올랐다면, 현행 제도에선 거주 8%(2년), 보유 40%(10년)의 공제율(총 48%)을 적용해 총 6억원을 공제받는다. 하지만 2028년 기준에는 거주공제가 12%, 보유공제는 20%로 조정되면서 공제액이 4억원(총 32%)으로 축소되고, 2029년 기준에는 거주에서만 16%를 공제받아 공제액이 2억원으로 줄어든다.
‘최대 80% 공제율’은 유지되지만, 기존에 없던 공제의 상한이 추가됐다. 인별·양도물건별 연간 공제한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 점차 축소한다. 이는 주택가액에 비례하는 공제혜택이 고가 주택일수록 더 커지고 갭투자와 같은 투기를 조장한다는 시장의 비판을 감안한 조치로 풀이된다.
지난 5월9일 종료했던 다주택자 양도세 중과 유예는 한시적으로 부활한다. 양도세 중과 제도는 조정대상지역 내 기본세율 6∼45%에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%포인트를 가산해 과세하는 방식이다. 이번 개편안에서 정부는 2주택자의 경우 중과세율을 2027년 5%포인트, 2028년에는 10%포인트 적용하는 식으로 완화하기로 했다. 3주택 이상인 경우 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트를 적용한다.
정부가 양도세 중과를 재개한 지 3개월여 만에 번복한 셈인데, 유예기간에 다주택자들에게 퇴로를 열어주기 위한 조치로 풀이된다. 재경부 관계자는 “다주택자에 대한 종합부동산세를 정상화하면서 중과되는 부분은 완화한 것”이라고 설명했다.
조정대상지역에서 2027년 12월31일 이전 양도된 매입임대 아파트의 경우에도 임대의무기간 종료 후 양도세 중과에서 제외한다.
30억원 미만의 주택에 대해선 양도세 연간 공제한도를 기존의 250만원에서 2500만원으로 대폭 상향했다. 65세 이상 1주택자가 양도 후 6개월 이내 비수도권 지역으로 이주하면 2028년까지 최대 5억원의 양도소득세 과세특례를 제공한다.
