#. 30대 직장인 A씨는 서울 관악구에 보유한 1주택을 세 주고 자녀 양육 문제로 친가 인근에서 전세를 살고 있다. A씨는 "당장 집을 팔 생각은 없지만 세제 개편 내용을 보니 거주기간을 채우는 게 필요한 거 같다"며 "기존 세입자 계약이 끝나면 연장하지 않고 들어가서 살 생각"이라고 전했다.

지난 5일 서울 시내 아파트 모습. 뉴시스

정부 부동산 세제 개편안이 나오면서 비거주 1주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 기존 장기 보유 혜택이 실거주 중심으로 재편되면서 이들이 거주 요건을 채우기 위해 실입주를 택할 경우 서울 전세 부족이 심화할 가능성이 제기된다.

6일 업계에 따르면, '2026년 세제개편안'은 1세대 1주택자의 양도소득세와 종합부동산세 공제 혜택을 보유에서 '거주' 중심으로 단계적으로 전환하는 게 골자다.

종부세의 경우 기본공제 주택 공시가격이 현행 12억원에서 14억원으로 2억원 높아진다. 시세로는 약 17억1000만원 초과~20억원 이하 구간이다.

다만 거주 1주택자의 경우 기본공제가 14억원으로 적용되지만, 비거주 1주택자는 다주택자와 동일하게 9억원만 공제해 거주와 비거주 공제 요건을 구분했다.

이러면 공시가격 14억원 주택을 기준으로 예상 세액을 산출하면 거주 1주택자는 기존 세부담이 60만원에서 0원으로 줄어든다.

이와 대조적으로 비거주 1주택자는 세액공제 전 기준 185만원으로 늘어나게 된다. 비거주 1주택자의 경우 주택 공시가격이 14억원을 넘기면 세부담이 커지는 셈이다.

정부가 65세 이상 수도권 1주택자가 주택을 처분하고 비수도권으로 이주할 경우 양도소득세를 감면하는 방안을 2026 세제개편안에 포함한 것으로 알려졌다. 사진은 6일 서울 반포의 한 부동산업체에 게시된 양도세 관련 요약문 모습. 뉴시스

주택 양도세 장기보유특별공제도 보유 공제 요건을 없앤다. 현재 거주와 보유 모두 연단위로 4%씩 최대 80% 공제를 주는데, 2029년에는 보유 공제 없이 거주 기간에만 연 8%p씩 최대 80%를 적용한다. 공제 한도도 10억원으로 상한이 씌워진다.

비거주 1주택자의 경우 늘어난 세부담을 따져보고 매도와 입주 사이에서 고민할 수밖에 없다. 기존에는 주택 장기 보유만으로도 양도세 공제 혜택을 받을 수 있었지만 이제는 거주 요건을 채워야한다.

마포구의 한 중개업소는 "토지거래허가구역 지정 이후 세 낀 집이 줄어드는 추세인데 더 쐐기를 박을 것 같다"며 "계약갱신청구권도 집주인이 들어와 살겠다고 하면 효력이 없는 만큼 중소형 평형은 전세 매물 찾기가 더 어려워질 것"이라고 말했다.

비거주 1주택자 집주인의 귀소가 본격화되면 서울의 전세 감소가 심화될 수 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만937건으로, 올해 1월1일(2만3060건) 대비 9.3% 감소했다.

6일 서울 반포의 한 부동산업체 모습. 뉴시스

전셋값 오름세도 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면, 7월 넷째 주(27일 기준) 기준 서울 아파트 전세가격 누적 상승률은 6.27%로 지난해(1.22%)의 6배를 넘어섰다. 자치구 중에선 성북구(10.1%), 노원구(9.28%), 성동구(8.49%), 도봉구(7.77%) 등 전세 공급을 뒷받침하던 지역들의 오름세가 두드러졌다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "1주택자에게는 매각 외에 입주라는 선택지가 있고, 상급지 한 채일수록 매도보다 입주를 택할 것"이라며 "매매시장에 매물이 제한적으로 출회되면서, 임대차시장에서는 매각과 입주로 인한 전세 매물이 회수되는 형태로 효과가 나타날 가능성이 크다"고 전망했다.

<뉴시스>