메뉴 보기
정부의 세제개편안 발표 이후 서울 주택시장에서 매매와 임대차 물량이 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 세 부담 증가를 우려한 집주인들이 매도를 저울질하며 매물은 늘고 있지만, 강한 대출 규제와 보유세 부담에 매수세는 좀처럼 붙지 않는 분위기다. 비거주 1주택자의 실거주 전환 움직임도 나타나면서 전월세 공급이 위축될 수 있다는 우려가 커지고 있다.
여기에 정부가 수도권 추가 공급대책까지 예고하면서 시장의 셈법은 더욱 복잡해졌다. 정책이 빠르게 바뀌는 상황에서 투자자는 어떤 기준으로 집을 골라야 할까. 전문가들은 단기적인 세제 변화나 개발 호재만 좇기보다 지역의 본질적인 가치를 따져야 한다고 강조한다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울이든 지방이든 부동산 가치를 결정하는 핵심은 결국 일자리”라며 “매수 시점을 맞추려 하기보다 일자리와의 접근성이 확보되는 입지 자체에 집중하는 것이 훨씬 안전한 전략”이라고 조언했다.
세계일보 유튜브 <잘살아보세>에서는 김 소장과 수도권 부동산 입지 평가 기준과 GTX 등 교통 호재 활용법, 서울 구축과 경기 신축 선택 기준, 실패를 줄이는 임장 전략 등을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 재구성한 내용이다.
―수도권 내에서 ‘제2의 강남’이 될 만한 유망 지역이 있을까?
“단언컨대 ‘제2의 강남’은 없다. 강남의 일자리 증가 속도와 입지적 우위가 워낙 압도적이기 때문이다. 따라서 강남 자체에 진입하기 어렵다면, 강남 일자리로 빠르고 편하게 연결되는 지역에 주목해야 한다. ‘일자리 증가’, ‘강남 연결 교통망’, ‘신축 아파트’라는 3가지 호재가 겹치는 곳을 찾는 것이 핵심이다. 예컨대 GTX-A 라인의 파주 운정, 고양 킨텍스·대곡·창릉, 연신내 등이 대표적이다. 개통 완료 시점에는 강남 접근성이 획기적으로 개선되면서 가치가 크게 재평가될 수 있다.”
―그렇다면 부동산 입지 분석에서 가장 먼저 봐야 할 기준은?
“단연 ‘일자리’다. 서울이든 지방이든 부동산 가치를 결정하는 핵심은 사람들이 먹고사는 문제, 즉 일자리다. 일자리가 많은 지역일수록 인구가 유입되고 인프라가 형성된다. 대표적으로 전국에서 시세가 가장 높은 강남구의 경우 인구는 50만명 수준이지만, 출퇴근 고정 일자리가 80만개를 넘는다. 관련 비즈니스 인구까지 더해지면 매일 수백만명이 몰리는 셈이다. 이처럼 선호도 높은 일자리가 풍부한 곳이 결국 가장 가치 높은 입지가 된다.”
―GTX 같은 대형 교통 호재는 어느 시점에 가격에 가장 많이 반영되나?
“교과서적으로는 ‘개발 계획 발표 - 착공 - 개통(준공)’ 3단계로 오른다고 하지만, 실제로는 당시 부동산 시장 분위기에 따라 크게 달라진다. 예를 들어 2009년 개통한 지하철 9호선은 최고 인기 노선임에도 당시 금융위기 여파로 개통 직후 시세 반응이 미미했다. 따라서 특정 진입 시점을 맞추려 애쓰기보다는, 강남 접근성이 확보되는 ‘초역세권’ 입지 자체를 선점하는 데 집중하는 것이 훨씬 안전한 전략이다.”
―같은 예산이라면 ‘경기도 신축’과 ‘서울 구축’ 중 어디가 유리한가?
“단순히 지역이나 연식만으로 우열을 가릴 수는 없다. 가장 명확한 기준은 ‘시세’다. 과거에는 서울 전체가 경기도보다 비쌌지만, 최근에는 과천이나 성남(판교) 등 경기도 상위권 입지의 시세가 서울 주요 지역을 위협하거나 넘어서기도 한다. 다만 최근에는 입지가 다소 열세이더라도 상품성이 우수한 ‘신축’에 대한 선호도가 크게 높아졌다. 입지 차이가 아주 크지 않다면 신축의 경쟁력이 높지만, 최종 결정은 해당 단지의 가격과 입지 여건을 종합적으로 비교해 판단해야 한다.”
―현장 임장을 갔을 때 반드시 확인해야 할 요소는?
“가장 중요한 것은 ‘거주민의 성향’과 ‘단지 관리 상태’다. 특히 구축 아파트의 경우 원주민 비율과 이들의 재건축·리모델링 추진 의지를 잘 살펴야 한다. 스스로 추가분담금을 부담할 재력과 의지가 있는 주민들이 많아야 사업이 차질 없이 진행된다. 반대로 반대 의견이 강하거나 무조건적인 지원만 바라는 분위기라면 사업이 장기 체증될 수 있다. 또한, 단지 주변에 감춰진 혐오 시설이 없는지도 현장에서 직접 확인해 볼 필요가 있다.”
