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정부가 주택 공급을 앞당기기 위해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장과 부실 사업장 정상화에 48조원에 달하는 자금을 투입한다. 투기적 대출 수요는 원천차단하되 실수요자의 자금 조달 숨통을 틔워 주기 위해 올해 가계부채 총량 관리 목표치는 1.5%에서 3% 수준으로 높인다.
◆보증 확대에 자본규제는 유예
금융위원회가 13일 내놓은 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 보면, 정부는 우선 사업성이 충분한 ‘정상 사업장’의 자금 공급을 원활하게 돕고자 주택금융공사·주택도시보증공사의 PF 보증 공급을 향후 3년간 연평균 28조7000억원 규모로 확대한다. 직전 3개년(2023∼2025년) 평균치인 13조1000억원의 두 배가 넘는 수치다. 특히 착공 예정 물량이 가장 적은 내년에 33조원을 집중 공급하기로 했다. 국토교통부는 총사업비의 60%까지 PF 대출 보증한도를 높여주는 특례조치를 내년까지 1년 연장하고, 공공기여 임대주택 인수 가격을 높여 원활한 자금 조달과 사업성 개선을 돕는다.
부실 사업장 정상화를 위해 한국자산관리공사 PF 정상화 지원펀드를 기존 1조1000억원에서 4조1000억원으로 늘려 마중물 역할을 맡기고, 은행·보험업권이 주도하는 신디케이트론 규모도 1조원에서 5조원으로 늘린다. 금융권 자체 펀드 10조원까지 더하면 총 47조8000억원 규모의 자금이 주택공급 촉진에 쓰이는 것이다.
PF 자기자본비율 규제는 주거 사업장에 한해 2년간 한시적으로 유예된다. 당초 2027년 5%를 시작으로 2030년 20%까지 순차 도입할 예정이었으나, 규제 강화가 자칫 공급 위축으로 이어질 수 있다는 우려를 고려해 2029년으로 시행을 미뤘다. 신진창 금융위 사무처장은 “올해 아파트 입주 물량이 10년 평균에 크게 못 미치는 10만5000호 수준인 비상한 시기”라며 “시급한 부분에 타깃해 속도를 내 실제 착공으로 전환되도록 돕고, 규제 유예 역시 부작용을 최소화하는 방향으로 설계했다”고 설명했다.
◆대출 총량 늘려주고 갭투자는 차단
실수요자에 대한 지원도 확대한다. 먼저 지난 4월 가계부채 관리방안에서 정한 올해 대출총량 증가율 목표(1.5%)를 2배 늘린 3%로 정한 것이 대표적이다. 당시 대책이 나온 뒤 주택 매매량이 급증하면서 가계대출 취득액이 크게 늘어난 시장 상황을 반영했다는 게 당국의 설명이다. 목표치를 기계적으로 고집할 경우 재건축·재개발 단지의 이주비 대출이나 신축 아파트 잔금대출 등 실수요자의 자금줄마저 묶일 수 있다는 점을 고려한 것으로 풀이된다.
재건축·재개발 등 정비사업 속도를 높이기 위해 이주비 대출 문턱도 낮춘다. 기존에는 조합원이 보유한 낡은 주택을 기준으로 대출 한도를 정했지만, 앞으로는 신축 주택의 가치와 비교해 더 큰 금액을 기준으로 대출이 가능해진다. 국토부도 조합원의 이주비와 사업비 기금지원 대상을 확대하고, 소규모 정비사업에 올해 추가 확보한 기금 1500호 물량을 집행한다. 공공 참여형 소규모 사업에는 기금을 10%포인트 추가 지원하고, 도심 복합사업은 중도금 납부 시기를 유예해 자금 부담을 덜어주기로 했다.
정부는 다만 투기적 대출 수요에 대한 규제는 강도를 높였다. 본인이나 배우자가 실거주한 이력이 없는 상태에서 수도권 등 규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자는 앞으로 전세대출을 새로 받거나 만기를 연장할 수 없다. 타인의 전세보증금을 이용해 아파트를 사들이는 투기행위를 차단하기 위한 핀셋 규제다. 1주택자의 전세대출 보증비율도 현행 수도권 80%, 그 외 지역 90%에서 각각 70%, 80%로 축소해 갭투자 유인을 차단했다.
