메뉴 보기
최근 서울 주요 재건축 단지들이 사업시행인가를 받거나 시공사 선정에 나서는 등 사업에 속도를 내고 있다. 강남의 전통적인 재건축 대어인 은마아파트와 잠실주공5단지, 압구정 현대는 물론 목동, 여의도, 상계동 등 대규모 노후 주거지 재건축에 대한 실거주자와 투자자들의 관심도 뜨겁다.
하지만 재건축은 입지만으로 판단하기 어렵다. 높은 추가분담금과 사업 지연 가능성 등 따져봐야 할 변수가 적지 않기 때문이다. 같은 재건축이라도 기존 용적률과 대지 지분, 평형 구성 등에 따라 사업성과 미래 가치가 크게 달라질 수 있어 ‘옥석 가리기’가 중요하다.
세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수에게 서울 핵심 재건축 사업장별 투자 포인트와 완공 후 대장주 전망, 단지별 주의해야 할 위험 요인을 물었다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다.
―은마아파트와 잠실주공5단지의 사업성을 비교한다면?
“두 단지는 1978~1979년에 입주한 연년생 형제 격 단지다. 30평대 단일 규모로 가구 수(잠실5단지 3,930가구, 은마 4,424가구)도 비슷하지만 사업성에서 큰 차이가 난다. 은마아파트는 현재 용적률이 204% 수준이라 300% 남짓으로 재건축해도 일반분양분이 많지 않다. 여기에 상가 조합원 아파트 배정 문제까지 겹쳐 추가분담금 부담이 커질 수 있다.
반면 잠실5단지는 기존 용적률이 140%에도 못 미쳐 재건축 후 약 320%까지 높아지면 일반분양 물량을 확보할 여지가 훨씬 크다. 완공 후에는 인 근 장미아파트와 함께 잠실을 대표하는 최고 랜드마크가 될 가능성이 높다. 은마 역시 입지적 강점은 뚜렷하지만, 대치동 내에서는 기존 용적률이 170%대로 낮고 중대형 위주인 ‘우선미(우성·선경·미도)’ 중 미도아파트의 사업성이 더 우세하다.”
―압구정 현대아파트 구역별 핵심 포인트는?
“압구정 현대는 1~6구역 중 2구역(신현대)과 3구역(구현대)이 핵심이다. 3구역은 11개 단지가 묶인 최대 규모 대단지로 공원 조성 등 매력적인 요소를 갖췄지만, 단지 수가 많아 통합 추진 과정에서 사업 속도에 대한 변수가 있다. 반면 2구역(신현대)은 속도가 가장 빠르다는 장점이 있다. 압구정역과 현대백화점을 단지 내 상가처럼 이용할 수 있고 한강공원 접근성도 뛰어나, 가장 먼저 신축으로 변신해 시장을 선도할 가능성이 높다.”
―완공 시 강남과 강북의 ‘최종 대장주’가 될 단지는?
“강남에서는 압구정 현대의 신현대·구현대를 꼽을 수 있고, 강북에서는 용산 서빙고 신동아아파트를 주목해야 한다. 신동아아파트는 한강 변에 약 1km가 접해 있어 탁월한 한강 조망권을 확보하고 있다. 뒤편으로는 용산공원 조망과 공원 이용 가치를 동시에 누릴 수 있는 최상의 입지 조건을 갖추고 있어 미래 가치가 독보적이다.”
―여의도와 목동 신시가지 중 미래 선호도가 더 높을 곳은?
“재건축 후 가치는 여의도가 더 높을 것으로 본다. 목동은 14개 단지가 약 4만 7,000가구 신도시급으로 변신한다는 강점이 있다. 9호선 접근성이 좋은 1단지나 안양천 조망과 개방감이 우수한 6단지, 역세권 학원가 중심인 7·8단지가 돋보인다. 다만 재건축으로 크게 늘어나는 가구 수에 따른 증차를 현재의 도로망이 원활히 수용할 수 있을지는 고민거리다.
여의도는 사통팔달 교통망과 한강 조망권 가치 덕분에 재건축 후 파급력이 더 클 전망이다. 65층 초고층으로 개발되는 1,594가구 시범아파트가 대표 랜드마크가 될 것이고, 남측 개방감과 조망권 측면에서는 목화아파트도 눈여겨볼 만하다.”
―가격이 저렴해 보이는 노원 상계주공 재건축 시 주의할 점은?
“상계 신시가지는 대부분 10~20평대 중소형 평형 위주로 구성돼 있어 재건축 시 늘어날 수 있는 용적률에 한계가 있다. 기존 조합원이 30평대 새 아파트를 분양받으려면 용적률 증가분의 대부분을 조합원이 소화해야 해 일반분양분이 적다. 예컨대 상계주공 5단지는 5층 저층임에도 기존 평형이 11평 단일이라 전용 84㎡로 늘리려면 추가분담금이 5억~7억 원 수준까지 거론된다. 대다수 조합원이 이 비용을 감당하기 어려우면 사업 진척이 크게 지연될 수 있으므로 분담금 리스크를 신중히 따져보고 접근해야 한다.”
