메뉴 보기
“서울 재건축은 이미 너무 오른 것 같은데, 지금이라도 사야 할까요? 아니면 다른 곳을 찾아야 할까요?”
서울 핵심 재건축 단지의 가격이 크게 오르면서 뒤늦게라도 추격 매수해야 할지 망설이는 수요자들이 적지 않다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “떠난 버스를 쫓을 필요는 없다”고 말한다. 이미 가격이 오른 재건축만 바라보기보다 앞으로 정비사업이 본격화할 지역과 상대적으로 진입 부담이 낮은 역세권 재개발로 눈을 돌릴 필요가 있다는 것이다.
그렇다면 어디를 봐야 할까. 반포에서는 신반포2차, 송파에서는 아시아선수촌아파트가 향후 새로운 대장주가 될 가능성이 있다는 분석이 나온다. 여의도 주변에서는 노량진·신길과 문래·당산의 변화도 주목할 만하다는 설명이다.
세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 박 교수를 만나 서울 주요 정비사업의 변화와 재건축 가격 상승 이후 눈여겨볼 지역, 현실적인 투자 전략을 물었다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다.
―서울 재건축 가격이 이미 많이 올랐다. 지금 진입하기 부담스럽다면 어디를 봐야 하나?
“이미 가격이 크게 오른 서울 재건축을 무리하게 추격 매수하는 것은 타이밍상 늦은 감이 있다. 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 2년 의무 등 규제 부담도 크다. 현시점에서는 떠난 버스를 쫓기보다 ‘역세권 재개발’로 시야를 넓혀 단독·다세대(빌라) 투자에 집중하는 전략이 효과적이다. 서울시는 325개 역세권을 중심으로 대규모 주택 공급을 추진하고 있다. 역세권 장기전세주택(시프트), 역세권 활성화 사업, 민간 도시정비형 복합개발사업 등 ‘역세권 정비사업 3종 세트’를 면밀히 분석해 선제적으로 접근한다면 재건축 추격 매수보다 훨씬 효율적으로 자산 가치를 높일 수 있다.”
―핵심 지역의 대장 아파트가 재건축되면 주변 단지에도 영향을 미치나?
“대장주가 신축으로 변신해 가치가 상승하면 주변 단지들도 자극을 받아 정비사업 추진 속도가 빨라진다. 일정 부분 가치 편차가 줄어들면 신축 연도와 입지에 따라 대장주가 바뀌기도 한다. 반포가 대표적이다. 아크로리버파크가 먼저 입주하며 선호도를 이끌었고, 지금은 래미안 원베일리가 대장주 역할을 하고 있다. 하지만 향후 입지적으로 반포의 중심이자 한강 접근성, 신세계백화점과 고속터미널역 인프라를 두루 갖춘 신반포2차가 재건축된다면 신반포2차가 새로운 대장주로 자리 잡을 가능성이 높다.”
―잠실주공5단지의 대안으로 눈여겨볼 단지가 있다면?
“잠실에서는 잠실주공5단지와 함께 장미아파트를 주목할 만하다. 잠실주공5단지는 30평대로만 구성된 반면, 장미아파트는 20평대부터 60평대까지 중대형 평형을 갖춘 민간 아파트 출신이라 전통적인 부자 단지 성격을 띤다. 잠실역 접근성은 5단지가 다소 우세하지만, 두 단지가 한강변 쌍두마차 체제를 이룰 것이다.
다만 송파구 전체로 범위를 넓히면 ‘아시아선수촌아파트’를 대장주로 꼽을 수 있다. 대형 평형 중심의 부촌인데다 향후 잠실 마이스(MICE) 복합단지와 아시아공원을 품게 돼 한강 조망 여부와 무관하게 높은 가치를 지닌다. 이 외에도 올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리타운, 오금현대 등 사업성이 우수한 단지들이 포진해 있어 송파 일대의 잠재력은 매우 높다.”
―여의도 직주근접을 대체할 유망 배후지는 어디인가?
“여의도 재건축으로 1만3000가구가 들어서면, 이를 동남쪽에서 받치는 ‘노량진뉴타운’(약 1만 가구)과 서쪽의 ‘신길뉴타운’(신길·대방역 일대 2만4000가구)이 여의도와 함께 트라이앵글을 형성하게 된다. 신길은 여의도 금융·증권·방송계 종사자들의 최적합 1차 배후 주거지로 손색이 없으며, 용산국제업무지구와 도심(시청·광화문) 접근성도 뛰어나다. 문래동과 당산역 일대 준공업지역도 주목해야 한다. 평지 입지에 2·5·9호선 지하철망과 여의도 접근성을 갖췄다. 서울시와 정부가 준공업지역 개발에 적극 나서고 있는 만큼, 용도지역 상향을 통해 고밀 개발이 이뤄진다면 도심 주거난 해소의 핵심 축이자 유망 주거지로 거듭날 것이다.”
