정부는 지난 3일 ‘2026년 세제 개편안’을 발표했습니다. 이번 개편안은 지난 20일까지 입법예고를 거쳐 내달 3일쯤 정기국회에 제출될 예정입니다. 이번 개편안에서 주목할 만한 대목을 소개하겠습니다.

◆주택 양도소득세 중 장기보유특별공제가 장기 거주 소득공제로 전환

현행 장기보유특별공제(장특공제)는 1세대 1주택자를 상대로 ‘보유 연 4%(최대 40%)+거주 연 4%(최대 40%)’의 이원 구조로 운영되어 왔습니다. 이번 개편안을 통해 보유공제가 거주공제로 전환되어 오는 2029년부터 1세대 1주택자를 대상으로 거주 연 8%(최대 80%)의 단일 구조로 운영될 예정입니다. 거주 없이 보유만 한다면 공제가 전혀 인정되지 않는 만큼 실거주 1주택자에는 혜택이 집중되는 반면 투자 목적의 보유자에게는 세 부담이 크게 늘어날 전망입니다.

비조정대상지역 다주택자에 대해서는 현행 보유 연 2%에서 2029년부터 거주 연 2%로 역시 공제가 전환될 예정입니다. 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 다주택자는 종전과 마찬가지로 장기 거주 소득공제가 배제됩니다.

더불어 공제 한도가 신설됩니다. 현행 장특공제의 한도가 없어 고가 주택일수록 절대적 공제금액이 늘어나는 구조였으나, 2028년에는 물건별 20억원, 2029년 후에는 물건별 10억원의 상한이 각각 적용될 예정입니다. 2인 이상 공동 소유는 지분 비율에 따라 안분하고, 분할 양도 역시 그 비율에 따라 안분해 적용될 예정입니다.

급격한 세 부담 증가를 방지하기 위해 단계적 시행 방안이 마련되어 있습니다. 내년은 현행 제도가 그대로 유지되는 유예 기간이고, 2028년에는 1세대 1주택자를 상대로 ‘거주 연 6%+보유 연 2%(최대 80%)’, 비조정대상지역 다주택자에게는 보유 연 1% 또는 거주 연 2%의 중간 단계를 적용한 뒤 2029년부터 보유 기간에 따른 공제 폐지가 본격 시행될 예정입니다.

◆주택 양도소득세 중 다주택자의 중과세율 한시적으로 완화

조정대상지역 내 다주택자의 주택 양도소득세 중과세율이 내년과 2028년 한시적으로 완화될 예정입니다. 2주택자는 2027년 ‘기본 세율+5%포인트(p)’, 2028년 기본 세율+10%p, 3주택 이상자는 2027년 기본 세율+10%p, 2028년 기본 세율+15%p의 완화된 세율이 적용됩니다. 2029년부터는 현행 중과세율(2주택자는 +20%p, 3주택자는 +30%p)로 복귀합니다.

종합부동산세 정상화에 따른 다주택자의 보유세 부담 증가를 고려해 매도 기회를 부여하는 취지이고, 이미 중과세율이 적용된 올해 양도분에도 소급 적용될 예정입니다.

◆종부세 전면 개편

① 종전에는 1세대 1주택자에 대해 거주 여부를 불문하고 일률적으로 12억원의 종부세 기본공제 금액이 적용되었습니다. 이번 세제 개편안은 거주 여부에 따른 차등 부담이 핵심입니다. 1세대 1주택 거주자라면 기본공제 금액이 12억원에서 14억원으로 인상되어 과세 대상은 공시가격 합계 14억원(시가 약 20억원) 초과로 조정됩니다. 반면 해당 주택에 거주하지 않는 1세대 1주택자의 기본공제 금액은 12억원에서 9억원으로 인하됩니다.

1세대 1주택자 외 납세 의무자(2주택자 이상)에 대해서는 기본공제 금액이 총 9억원으로 설정되나, 구조가 복잡해집니다. 9억원 중 4억원은 모든 납세 의무자에게 기본 적용되고, 5억원(4억원 초과분)은 주택가액 합계에서 거주 주택 가액이 차지하는 비중만큼만 공제됩니다. 예를 들어 동일 가액의 주택 2채를 보유하고 그중 1채에 거주한다면 거주 주택 비중이 50%이므로 ‘5억원×50%=2억5000만원’이 추가 공제되어 총 기본공제 금액은 6억5000만원이 됩니다.

② 종부세 과세표준은 공시가 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 산출합니다. 이번 세제 개편안을 통해 공정시장가액비율이 상향될 예정입니다. 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)에 대해서는 현행 60%에서 내년 70%, 2028년 80%까지 단계적으로 인상되고, 그 외 납세 의무자는 현행 60%에서 2027년부터 70%로 오를 예정입니다.

③ 현행 세율 체계는 1·2주택자에 기본 과표 0.5~2.7%, 3주택 이상자에 0.5~5.0%를 각각 적용합니다. 주택 수에 따라 이원화되어 있었습니다. 세제 개편안을 보면 주택가액(과표) 기준의 단일 세율 체계로 일원화될 예정입니다. 단계적 전환을 위해 내년에는 0.5~3.5%의 중간 세율을 적용하고, 2028년부터 0.5~5.0%의 최종 세율로 전환됩니다. 세율 일원화에 따라 6억~12억원 과표 구간에서는 현행 1·2주택자 세율(1.0%)보다 높은 1.3%가 적용될 예정입니다. 또한 세 부담 정상화의 적시성을 확보하기 위해 상한 비율도 현행 150%에서 200%로 상향될 예정입니다.

④ 1세대 1주택자에 대한 연령별·보유 기간별 세액공제(최대 80%)는 실거주 여부와 무관하게 적용되어 왔습니다. 세제 개편안을 보면 이를 거주 기간 기준 단계적으로 전환할 예정입니다. 2027년에는 보유 또는 거주 기간에 큰 금액을 적용하는 과도기 방식이 채택되고(보유공제 기존의 절반 수준), 2028년부터 거주 기간 기준의 세액공제로 전면 전환될 예정입니다.

또한 한도 없이 적용되던 세액공제에 상한이 설정됩니다. 주택 가격이 높을수록 큰 혜택이 부여되던 구조의 과세 형평문제를 해소하기 위해 내년에는 최대 800만원, 2028년 후부터 최대 600만원의 공제 상한이 각각 적용됩니다.

⑤ 현금 유동성이 부족한 고령자 및 실수요자를 위해 종부세 납부 유예제도도 확대될 예정입니다. 소득 요건이 ‘총급여 7000만원→8000만원 이하’, ‘종합소득 6000만원→7000만원 이하’로 각각 완화됩니다. 특히 65세 이상이면서 10년 이상 거주한 고령자에 대해서는 보유세(재산세+종부세) 부담 비중이 직전연도 소득의 10% 이상 요건 충족 시 별도의 납부유예 제도가 신설될 예정입니다.

김지은 법무법인 바른 변호사 [e-mail]