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대출 한도 축소 등 금융 규제의 여파로 서울 아파트 시장의 지형이 급변하고 있다. 15억 원 초과 고가 아파트가 밀집한 강남권이 대출 규제 직격탄을 맞고 하락세로 돌아선 반면, 규제선 밖에 있는 외곽 중저가 대단지와 초기 정비사업 단지로는 매수세가 집중되는 모습이다.
27일 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계에 따르면 이달 1일부터 27일까지 서울에서 가장 많이 매매된 아파트는 도봉구 방학동 ‘신동아1단지’(15건)이다. 이어 은평구 대조동 ‘힐스테이트메디알레’(12건), 강서구 공항동 ‘더트루엘마곡HQ’(10건), 금천구 시흥동 ‘벽산5단지’(10건), 노원구 상계동 ‘상계주공7단지’(8건) 등이 상위권에 이름을 올렸다.
이달 거래 상위권 단지들은 고가 시장 규제에 따른 반사이익과 정책 금융 활용처로 뚜렷하게 쏠렸다.
가장 두드러진 곳은 대출 규제 압박이 덜한 6억~9억 원대 ‘가성비 구축 대단지’이다. 금천구 시흥동 벽산5단지를 비롯해 강북구 미아동 SK북한산시티, 성북구 정릉동 정릉풍림아이원, 강서구 화곡동 우장산아이파크e편한세상 등이 대표적이다. 디딤돌·특례 등 정책대출 활용이 가능한 9억 원 이하 가격대에 2000~3000세대 규모의 환금성이 더해져 2030 무주택 실수요자의 유입이 지속됐다.
노후 재건축 초기 단지를 향한 소액 틈새 매수세도 이어졌다. 거래량 1위를 차지한 도봉 신동아1단지와 노원구 상계주공7단지·월계동신, 은평구 불광미성 등은 안전진단 통과 등 사업 초기 단계 단지들이다. 매매가 절대 금액이 낮아 대출 한도 축소 국면에서도 비교적 적은 자기자본과 갭투자로 진입할 수 있다는 점이 작용했다. 아울러 은평구 대조1구역을 재개발하는 ‘힐스테이트메디알레’나 마곡 배후 수요를 둔 공항동 ‘더트루엘마곡HQ’ 등 직주근접성이 뚜렷한 신축·입주권 단지도 강세를 보였다.
이 같은 흐름은 실제 가격 통계에서도 뚜렷하게 확인된다. 지난주 한국부동산원에 따르면 최근 주간 서울 아파트 매매가격은 시장 참여자들의 관망세 속에서도 정주여건이 양호한 역세권·대단지를 중심으로 상승 계약이 체결되며 상승 흐름을 이어갔다.
권역별로는 강북 14개구(0.30%)가 강남 11개구(0.14%) 상승률을 크게 앞지르며 장세를 주도했다. 성북구(0.45%)는 종암·길음동 대단지 위주로, 중랑구(0.44%)는 신내·상봉동 중소형 규모 위주로 올랐으며, 서대문구(0.44%), 중구(0.41%), 강북구(0.41%) 등도 미아·홍제·신당동 주요 단지를 중심으로 뚜렷한 상승세를 보였다.
반면 고가 단지가 밀집한 강남권은 대출 규제 압박으로 하락세가 본격화됐다. 서초구(-0.09%)는 잠원·반포동 재건축 추진 단지 위주로, 강남구(-0.05%)는 대치·개포동 위주로 가격이 떨어졌다. 다만 강남 11개구 내에서도 중저가 및 직주근접 수요가 탄탄한 강서구(0.28%·등촌·마곡동), 관악구(0.28%·신림·봉천동), 영등포구(0.27%·신길·대림동) 등은 상승세를 이어가며 대조를 이뤘다.
한 부동산 업계 관계자는 “강남권 등 고가 시장은 스트레스 DSR과 대출 한도 축소로 돈줄이 막히며 매물이 쌓이고 하락세로 돌아섰다”며 “반면 정책대출 활용이 가능하거나 소액 진입이 가능한 비강남 외곽 중저가 및 정비사업 단지로 실수요와 투자 수요가 몰리며 서울 내에서도 지역별 온도차가 극명하게 갈리고 있다”고 설명했다.
