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“24억 대형은 탈락이라고?”
올해 아파트값이 17% 가까이 뛴 경기 화성시 동탄구 부동산 시장에 새 변수가 등장했다. 삼성전자가 9월 1일부터 무주택 임직원에게 주택 매입자금으로 최대 5억원을 연 1.5%에 빌려준다.
눈길이 가는 곳은 동탄 전역이 아니다. 삼성전자가 수도권 대출 대상 주택을 25억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하로 못 박았기 때문이다.
이미 값이 크게 뛴 중대형은 상당수가 면적 기준에서 걸러진다. 반대로 전용 84㎡ 안팎, 이른바 ‘국민평형’은 저금리 자금을 그대로 활용할 수 있는 범위에 든다.
◆올해 16.95% 뛰었다…한 주 상승률도 0.12%→0.54%
동탄 집값은 최근 다시 상승폭을 키웠다. 한국부동산원이 지난 27일 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 8월 24일 기준 동탄구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.54% 올랐다. 직전 주 0.12%에서 0.42%포인트 뛴 수치다.
올해 누적 상승률은 16.95%로 전국 최고 수준이다. 같은 기간 전셋값도 11.33% 올랐다. 실거래에서도 가격 눈높이가 높아진 흔적이 뚜렷하다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과, 지난 6월부터 8월 25일까지 동탄구에서 거래된 아파트 면적 유형 494개 가운데 319개(64.57%)에서 종전 최고가 이상 거래가 나왔다. 같은 기간 경기도에서 가장 높은 비율이다.
청계동 더샵센트럴시티 전용 97.04㎡는 21억6000만원에 팔리며 종전 최고가보다 5억원 뛰었다. 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 전용 128.93㎡도 24억원에 거래되며 종전 최고가를 4억2000만원 넘어섰다. 시범반도유보라아이비파크4.0 전용 84.83㎡ 역시 15억9000만원에 손바뀜하며 종전보다 3억9000만원 올랐다.
◆21억6000만원이어도 탈락…갈리는 건 ‘85㎡’
여기에 삼성전자의 사내 주거안정대출이 시작된다. 삼성전자는 9월 1일부터 본인과 배우자가 모두 무주택인 임직원을 대상으로 주택 매매자금은 최대 5억원, 전·월세 등 임차자금은 최대 3억원까지 지원한다. 개인 부담 금리는 연 1.5%, 회사가 나머지 연 3.1%포인트를 부담한다.
수도권과 광역시에서는 25억원 이하이면서 전용면적 85㎡ 이하인 주택과 오피스텔만 대출 대상이다. 주택뿐 아니라 오피스텔이나 분양권·입주권을 보유하고 있어도 무주택자로 인정받지 못한다.
이 기준을 동탄 실거래에 대입하면 결과가 갈린다. 21억6000만원짜리 더샵센트럴시티 전용 97.04㎡와 24억원인 한화꿈에그린프레스티지 전용 128.93㎡는 가격은 25억원을 넘지 않지만 85㎡ 면적 기준에 걸린다.
반면 15억9000만원에 거래된 시범반도유보라아이비파크4.0 전용 84.83㎡는 가격·면적 두 조건을 모두 충족해 대출 대상 범위 안에 든다.
결국 동탄에서는 전용 84㎡ 안팎 중소형이 사내대출의 직접적인 영향권에 놓일 가능성이 크다. 삼성전자 화성·기흥사업장과 가깝고 통근버스 이용이 편한 이른바 ‘셔세권’ 단지가 먼저 거론되는 이유다.
실제로 지난 27일 동탄역 인근 목동 일대에서는 입사한 지 얼마 안 돼 현금 여력이 부족한 사회초년생들까지 사내대출을 겨냥한 매수 문의를 넣었다. 10억원 안팎의 중저가 단지가 몰려 있어 신혼부부 거주 비율이 높은 곳이다.
함영진 랩장은 삼성전자 사내대출이 임직원의 주택 구매력을 높일 수 있다면서도 “동탄 전체의 가격을 밀어 올리기보다는 직주근접성과 교통 여건이 좋은 선호 단지를 중심으로 매수 수요가 붙을 가능성이 있다”고 짚었다.
◆가격은 다시 뛰는데 거래는 급감
사내대출만 놓고 동탄 전체가 다시 급등할 것이라고 단정하기는 이르다.
국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 동탄구 아파트 매매 거래량은 규제지역·토지거래허가구역 지정 이후 큰 폭으로 줄었다.
지정 하루 전인 6월 30일에는 ‘막차 수요’가 몰리며 172건이 거래된 반면, 7월 들어서는 사흘간 하루 1건 꼴에 그쳤을 정도로 거래가 얼어붙었다. 이후 8월 초까지 한 달간 거래량도 규제 시행 직전 한 달(1732건)의 7분의 1 수준으로 쪼그라들었다.
같은 기간 주간 상승률도 7월 6일 1.29%에서 13일 0.73%, 20일 0.25%, 27일 0.15%로 낮아졌고 8월 17일에는 0.12%까지 내려갔다. 그러다 지난 24일 0.54%로 다시 뛰었다.
삼성전자 사내대출 시행을 앞둔 시점에 상승폭이 다시 커진 것은 사실이다. 다만 0.54% 상승을 사내대출 기대감만의 결과로 단정할 수는 없다. 주간 가격지수만으로는 삼성 대출 효과와 다른 시장 요인의 영향을 따로 떼어내기 어렵기 때문이다.
확인할 것은 9월 이후 실제 거래다. 대출을 받을 수 있는 전용 85㎡ 이하와 대상에서 빠지는 중대형 사이에서 거래량과 가격 흐름이 얼마나 달라지는지가 관건이다.
◆5억원 빌려도 ‘매수 여력 5억원’ 그대로 늘진 않는다
최대 5억원이라는 숫자도 곧이곧대로 받아들이기는 어렵다. 삼성전자 사내대출은 금융권 주택담보대출과 달리 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 직접 적용받지 않는다.
대신 회사가 대출금액의 110% 수준으로 근저당권을 설정한다. 5억원을 전부 빌리면 근저당 설정액은 약 5억5000만원이 된다.
사내대출이 담보가치에서 먼저 자리를 차지하는 만큼, 은행이 후순위로 잡을 수 있는 담보 여력은 그만큼 줄어든다. 금융권에서 추가로 받을 수 있는 주택담보대출이 제한될 수 있다는 뜻이다.
연 1.5%라는 낮은 금리에도 세금은 따라붙는다. 삼성전자가 부담하는 연 3.1% 상당의 이자 지원분은 임직원의 근로소득에 추가로 반영돼 원천징수와 연말정산 때 과세소득에 포함된다.
상환 구조도 눈여겨봐야 한다. 매매대출은 3년 거치 후 10년에 걸쳐 원리금을 균등 상환하는 방식이다. 대출 실행 후 한 달 안에 전입해 실제로 거주해야 한다는 조건도 있다.
◆토허제까지 겹쳤다…4개월 내 입주·2년 실거주
동탄에는 이미 규제가 겹겹이 걸려 있다. 정부는 지난 7월 1일부터 화성시 동탄구를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정했다. 경기도는 이어 7월 5일부터 동탄구 아파트를 토지거래허가구역으로 묶었다. 지정 기간은 2027년 12월 31일까지다.
토지거래허가 대상 아파트를 사려면 계약 체결 전에 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 체결한 계약은 무효다. 주택 취득 목적이 실거주인 경우 허가일부터 4개월 안에 입주해야 하고, 취득 후 2년간 실거주하는 것이 원칙이다.
연 1.5%짜리 사내대출이 풀린다고 해서 동탄 전체에 곧바로 5억원짜리 추가 매수 여력이 생기는 구조는 아닌 셈이다. 대상은 무주택 임직원으로 제한되고, 가격·면적·실거주 요건까지 따라붙는다. 사내대출을 받으면 추가 은행 대출 여력도 줄어들 수 있다.
그럼에도 시중 주택담보대출보다 훨씬 싼 자금이, 이미 올해 17% 가까이 오른 시장으로 들어온다는 점은 무시하기 어렵다. 9월 이후 봐야 할 숫자는 하나다. 동탄 전체가 더 오르느냐보다, 25억원 이하·전용 85㎡ 이하, 그중에서도 직주근접성이 좋은 ‘84㎡ 셔세권’에 실제 거래가 얼마나 붙느냐다.
