백현마을 84㎡, 2년 반 사이 거래가 10억 차이
직방 시세 기준 1년 상승률 29.5%…전국 1위
교통 개선·재건축 기대 겹쳐…사업 속도 제각각

경기 성남시 분당구 백현동 백현마을2단지 전용 84㎡는 지난 7월 28억원에 거래됐다. GTX-A 성남역 개통 전인 2024년 1월 같은 면적대 거래가는 17억9500만원이었다. 2년6개월 사이 두 거래의 가격 차이는 10억500만원, 약 56%다.

경기 성남시 분당구 일대 아파트 단지. 직방 자체 매매시세 분석에서 분당구는 지난해 9월부터 올해 8월까지 29.5% 올라 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 연합뉴스

분당 전체 시세도 가파르게 올랐다.

19일 직방 매매시세 분석에 따르면 지난해 9월부터 올해 8월까지 분당구 아파트값은 29.5% 올라 전국 시·군·구 가운데 상승률이 가장 높았다. 직전 1년 상승률 10.6%보다 18.9%포인트 확대됐다. 29.5%는 직방이 자체 산출한 매매시세를 비교한 수치다.

판교의 일자리와 분당의 학군·생활 인프라에 GTX-A 개통, 재건축 기대가 겹치면서 가격을 끌어올렸다는 분석이 나온다.

성남역 인근 판교 아파트는 개선된 교통 여건이, 1990년대 입주한 분당 신도시 노후 단지는 재건축 기대가 집값 상승에 영향을 미쳤다. 같은 분당구 안에서도 가격이 오른 배경은 다르다.

◆판교 역세권과 분당 재건축, 오르는 이유 달라

성남역 주변에서는 백현동 외에도 고가 거래가 이어졌다. 삼평동 봇들마을9단지 전용 101㎡는 2024년 19억원대에서 올해 6월 28억3000만원까지 거래가가 올랐다. 전용 115㎡도 지난 6월 30억4000만원에 거래됐다.

이들 단지는 판교테크노밸리와 가까운 데다 GTX-A 성남역을 이용할 수 있다. GTX-A 수서~동탄 구간은 2024년 3월30일 개통했다. 기존 경강선에 GTX-A가 더해지면서 수서 방면 이동 시간이 크게 줄었다.

분당구 전체 집값 상승에는 정비사업 기대가 뚜렷하게 작용했다. 직방은 야탑·서현·구미동을 중심으로 재건축과 리모델링 기대가 가격을 끌어올렸다고 분석했다. 성남역 인근 판교 아파트 일부의 고가 거래만으로 분당구 전체 상승률 29.5%를 설명하기는 어렵다.

◆서울역 직결 기대…개통 일정은 변수

GTX-A 남북 구간 연결도 추가 상승 기대를 키우는 요인이다. 현재 운정중앙~서울역과 수서~동탄으로 나뉜 구간이 연결되면 성남역에서도 서울 도심까지 환승 없이 이동할 수 있게 된다.

연결 과정에는 변수가 생겼다. 국토교통부는 지난 5월 GTX-A 삼성역 구간에서 철근 누락 등 시공 오류가 확인되자 긴급 현장점검과 감사에 착수했다. 국토부는 삼성역 무정차 통과 시기는 보강방안 검증 결과 등을 종합해 추후 확정하겠다고 밝혔다.

오세훈 서울시장도 지난 6월11일 당초 계획보다 공사가 늦어질 경우 삼성역 무정차 통과 시점이 11월 이후로 밀릴 수 있다고 밝혔다.

성남역 복합환승센터 역시 시간이 필요한 사업이다. 성남시에 따르면 이 사업은 국토교통부 제4차 환승센터 및 복합환승센터 구축 기본계획에 신규 사업으로 반영됐다.

총사업비는 856억원, 계획상 사업기간은 2027년부터 2032년까지다. GTX-A와 경강선, 성남역 주변 버스 38개 노선을 연계해 환승 편의를 높이는 것이 핵심이다.

◆1만2000호 뽑는데 6만6037호 몰렸다

재건축은 구역별로 속도가 갈린다. 분당 선도지구 가운데 시범단지·샛별마을·목련마을에 이어 양지마을도 지난 7월 사업시행자 지정 절차를 마쳤다.

선도지구 4개 구역 모두 사업을 이끌 주체가 정해진 것이다. 착공까지는 사업계획 수립과 각종 인허가 등 후속 절차가 남아 있다.

후속 구역의 신청 물량은 올해 지정 가능한 규모를 크게 웃돌았다. 성남시는 지난 1일 특별정비계획도서 본안 접수를 마감했다. 결합개발 구역을 포함해 43건, 50개 구역에서 모두 6만6037호가 신청했다.

올해 특별정비구역 지정 물량 1만2000호의 약 5.5배다. 지난 7월 사전 제안에 참여했던 구역은 모두 본안 서류를 냈다. 신청 규모가 큰 만큼 올해 지정 대상에 포함되는 구역과 다음 순서를 기다려야 하는 구역 간 사업 속도 차이는 더 벌어질 수 있다.

분당 집값 상승 배경을 정리한 이미지. 백현마을 전용 84㎡ 실거래가는 2024년 1월 17억9500만원에서 올해 7월 28억원으로 올랐다. GTX-A 성남역 개통과 재건축 기대 등이 맞물리면서 분당구 아파트값은 최근 1년간 29.5% 상승했다. ChatGPT 생성 이미지

선정 이후에도 넘어야 할 단계가 많다. 공사비와 추가분담금, 이주와 철거, 착공까지 시간이 필요하다. 재건축 기대는 비슷해 보여도 주민이 실제 부담해야 할 비용과 새 아파트에 입주하는 시점은 구역마다 크게 달라질 수 있다.

분당 집값은 최근 가파르게 올랐다. 하지만 28억원 실거래 한 건을 주변 단지 전반의 시세로 확대해석하긴 어렵다. 특별정비구역 신청 역시 재건축 확정을 의미하지 않는다.

앞으로는 GTX-A 남북 구간 연결 시점과 특별정비구역 선정 결과, 재건축 분담금을 봐야 한다. 교통 개선과 정비사업이 얼마나 빨리 진행되는지, 소유주가 얼마를 부담해야 하는지에 따라 같은 분당에서도 단지별 가격 차이가 더 커질 수 있다.