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올해 한국주택금융공사의 주택저당증권(MBS) 발행 규모가 이미 지난해 연간 발행액을 넘어선 것으로 나타났다. 발행 규모와 함께 금리까지 크게 상승하며 주금공의 자금조달 부담도 커지고 있다. MBS는 보금자리론 등 장기·고정금리 주택담보대출을 뒷받침하는 핵심 자금조달 수단이라는 점에서 서민·실수요자의 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다.
21일 국회 정무위원회 소속 국민의힘 박성훈 의원이 한국주택금융공사로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 들어 지난달까지 MBS 발행액은 총 12조3386억원으로 집계됐다. 지난해 연간 발행액인 10조6548억원보다 1조6326억원 많은 규모로, 8개월 만에 지난해 전체 발행액을 15.3% 넘어섰다. MBS는 은행 등이 주택 구입자에게 대출해 준 주택저당채권을 기초자산으로 해 주금공이 발행하는 수익증권이다.
조달금리도 크게 뛰었다. 지난달 기준 5년물 평균 발행금리는 4.05%로 지난해 2.92% 대비 1.13%포인트 상승했다. 10년물도 3.29%에서 4.46%로 1.17%포인트 올랐다. 1년물은 2.63%에서 3.38%, 2년물은 2.70%에서 3.69%, 3년물은 2.76%에서 3.84%, 7년물은 3.15%에서 4.25%로 일제히 상승했다. 20년물 역시 지난해 3.48%에서 올해 4.58%, 30년물은 3.33%에서 4.56%로 올랐다.
시장금리 대비 MBS 발행 과정에서 추가로 부담하는 스프레드도 장기물을 중심으로 확대됐다. 10년물 발행 스프레드는 지난해 40.1bp(1bp=0.01%포인트)에서 지난달 64.1bp, 20년물은 62.2bp에서 72.5bp, 30년물은 55.9bp에서 77.0bp로 증가했다. 특히 30년물 스프레드는 1년 사이 21.1bp 확대됐다.
문제는 MBS 발행 여건 악화가 보금자리론 등 정책모기지 금리 인상으로 이어질 수 있다는 점이다. 주금공은 MBS 발행으로 장기저리 자금을 조달해 대출 재원을 마련한다. 주금공의 자금조달 비용이 커지면 정책모기지 금리가 올라 서민·실수요자의 부담이 커지는 구조다. 실제로 주금공은 올해 1월 0.25%포인트, 2월 0.15%, 4월 0.30%, 5월 0.25%, 7월 0.30% 등 다섯 차례 연속 보금자리론 금리를 인상한 바 있다.
박 의원은 “MBS 발행량은 늘어나는데 금리와 스프레드까지 동시에 상승하면 주금공의 자금 조달 부담도 커질 수밖에 없다”며 “정부와 주금공은 조달비용 증가가 정책모기지 금리와 서민·실수요자의 부담으로 전가되지 않도록 발행구조와 자금조달 전략을 면밀히 관리해야 한다”고 강조했다.
MBS의 장기 투자자 이탈도 우려할 점으로 지적된다. 연기금의 MBS 보유액은 2023년 7조850억원에서 2024년 2조7500억원, 2025년 9500억원으로 감소한 뒤 지난달 기준 1조1800억원에 그쳤다. 2023년과 비교하면 5조9050억원(83.3%) 감소한 규모다. 올해 증시 호황으로 연기금 등이 채권 비중을 줄이고 주식 보유 규모를 늘린 영향으로 분석된다.
또 다른 장기 투자자인 해외 투자자의 이탈도 두드러졌다. 해외 투자자의 MBS 보유액은 2024년 1조3800억원에서 지난해 9700억원, 지난달 4600억원으로 줄었다. 2024년과 비교해 9200억원(66.7%) 감소했다. 그사이 증권사의 MBS 보유 비중이 지난해 8.4%에서 올해 15.0%로 크게 증가했다. 안정적인 MBS 투자 기반 확보를 위해 장기·다변화된 투자 수요를 확보해야 한다는 지적이 나오는 배경이다.
주금공 관계자는 “올해 들어 보금자리론 이용이 많아지면서 MBS 발행 규모가 증가했다”며 “실수요자들의 부담을 완화하고, 시장 수요에 맞춰 MBS 발행 전략을 다변화하기 위해 노력하고 있다”고 말했다.
