강남 25개 구 중 나홀로 하락세, 서초도 주춤… 2012년식 ‘키 맞추기’ 재현 조짐

지난 2일 서울 성북구 개운산에서 바라본 서울 강북권 아파트 숲. 뉴시스

‘똘똘한 한 채’ 중심의 상급지 쏠림 현상이 주춤한 반면, 서울 외곽 중저가 아파트 가격이 급등하는 ‘디커플링(탈동조화)’ 장세가 뚜렷해지고 있다. 금리 상승과 대출 규제 여파로 고가 주택 거래는 얼어붙은 반면, 극심한 전세·월세 품귀에 내몰린 무주택 실수요자들의 ‘생존 매수’가 외곽 지역 상승세를 견인하고 있다는 분석이다.

10일 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 10월까지 서울 25개 자치구 중 누적 아파트 매매가격 변동률이 하락세를 기록한 곳은 강남구(-1.64%)가 유일했다. 서초구(0.14%)와 송파구(4.35%) 역시 최근 상승세가 크게 둔화되며 연간 누적 상승 폭이 제한적인 수준에 그쳤다.

반면 구로구(13.03%), 노원구(12.71%), 관악구(12.66%), 강북구(11.46%) 등 서울 외곽 지역은 연간 두 자릿수 이상의 높은 누적 상승률을 기록했다. 마포구(9.47%), 광진구(8.95%), 성동구(8.23%) 등 도심 인접 준상급지 역시 7~9%대 상승률을 기록하며 강남권 상승률을 크게 웃돌았다.

현장에서는 단순 통계 수치보다 체감 가격 상승 폭이 훨씬 가파르다는 목소리가 나온다. 노원·구로 등 외곽 지역의 경우 1년 전 7억~8억 원 선에 거래되던 중소형 평형 단지들이 최근 10억~12억 원 안팎에 손바뀜되며 실거래가가 수억 원씩 뛰었다.

이 같은 흐름은 2023년부터 이어진 ‘유동성 장세’가 ‘실수요 장세’로 재편된 결과로 풀이된다. 저금리와 규제 완화 기조를 타고 강남과 한강벨트 등 상급지 위주로 자금이 몰렸던 과거 사이클과 달리, 올해는 상급지 급등 피로감과 대출 규제가 맞물리며 투자 수요의 유입이 차단됐다.

여기에 서울 전역의 전세 매물 부족과 월세 가격 급등이 기폭제로 작용했다. 전세보증금과 매매가의 격차가 좁혀지고 월세 부담이 대출 이자 부담을 넘어서자, 임대차 만기를 맞은 세입자들이 비자발적으로 매수로 선회하는 이른바 ‘생존 매수’가 외곽 매매가를 밀어 올렸다는 설명이다.

반면 강남권은 재건축 규제와 조합원 지위 양도 제한, 고가 주택 대출 제한 등이 복합적으로 작용하며 대형 평형을 중심으로 수억 원 이상 낮아진 하락 거래가 잇따르고 있다. 서초 등 일부 지역의 경우 대단지 입주 물량이 대기하고 있어 단기적인 가격 조정 압력이 지속되는 모양새다.

시장 전문가들은 이번 외곽 강세 현상이 과거 2012~2013년 전세난 당시 경기 외곽 및 서울 변두리에서 시작돼 도심으로 확산됐던 ‘키 맞추기’ 장세와 유사하다고 짚는다.

한 부동산 전문가는 “지금 장세는 미래 가치에 베팅하는 투자 수요가 아니라 주거 불안을 피하려는 실수요가 지탱하는 시장”이라며 “전세가율이 높고 진입 장벽이 낮은 외곽 중저가 밀집 지역은 한동안 강세를 이어갈 수 있지만, 시장 전반의 거래량이 위축되고 있는 만큼 추격 매수 시 자금 조달 여력을 신중히 따져봐야 한다”고 제언했다.