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올해 3분기 서울 오피스빌딩 매매시장에서 거래량은 줄었으나 거래금액은 오히려 증가하는 ‘대형물 쏠림’ 현상이 뚜렷하게 나타났다. 특히 이번 분기에 성사된 서울 오피스빌딩 19건 모두 법인이 매수하며 기관·기업 중심의 시장 재편이 확인됐다.
11일 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문 기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가를 분석해 발표한 자료에 따르면, 2026년 3분기 서울시 오피스빌딩 매매거래량은 19건, 매매거래금액은 1조 7760억 원으로 집계됐다. 전분기(25건, 1조 7187억 원) 대비 거래 건수는 24.0% 줄었으나 매매금액은 3.3% 늘었다.
◆ ‘강남358타워’ 4450억 원 손바뀜… GBD 매매액 402.8% 급증
권역별 시장 판세를 가른 곳은 GBD(강남·서초)였다. GBD 오피스빌딩 매매거래량은 전분기와 동일한 6건에 그쳤으나, 거래금액은 1283억 원에서 6451억 원으로 402.8% 급증했다. 강남구 역삼동 ‘강남358타워’가 4450억 원에 매매되며 단일 거래 기준 3분기 최고가를 기록한 영향이다.
반면 CBD(종로·중구)는 4건 거래에 매매대금 2686억 원을 기록해 전분기(6489억 원) 대비 58.6% 줄었다. YBD(영등포·마포)는 거래량이 전분기 1건에서 5건으로 늘었으나 매매금액은 6555억 원으로 전분기 대비 19.2% 감소했다.
월별로는 7월 8건(9834억 원), 8월 7건(7180억 원), 9월 4건(746억 원)으로 시간이 지날수록 거래량과 거래금액이 모두 둔화하는 양상을 보였다.
◆ 사무실 거래량 104.5% 늘었지만 거래금액 53.7% 급감
집합건물인 사무실 시장은 빌딩과 정반대 흐름을 기록했다. 3분기 서울 사무실 매매거래량은 734건으로 전분기 대비 104.5% 급증했으나, 매매거래금액은 1조 2024억 원으로 전분기(2조 5949억 원)보다 53.7% 줄었다. 중소형 면적 위주로 거래가 늘면서 거래 건수는 배 이상 뛰었지만 총 거래 규모는 축소된 것으로 풀이된다.
매수 주체 면에서는 법인의 독점이 두드러졌다. 3분기 성사된 오피스빌딩 매매거래 19건은 100% 법인이 사들였다. 매매금액 기준으로도 법인 간 거래가 1조 6402억 원에 달해 전체의 92.4%를 차지했다. 사무실 시장 역시 법인 매수 거래가 585건으로 전체의 79.7%에 달했다.
◆ 공급 지표 엇갈려… 사용승인은 41.3% 줄고 인허가는 59.1% 늘어
향후 공급 추이를 보여주는 업무시설 인허가·준공 실적은 엇갈렸다. 3분기 서울 업무시설 사용승인(준공) 연면적은 26만 1984㎡로 전분기 대비 41.3% 줄었다. 반면 향후 공급 기반이 되는 건축인허가 연면적은 76만 8242㎡로 전분기 대비 59.1% 늘어난 것으로 나타났다.
정수민 부동산플래닛 대표는 “3분기 서울 오피스빌딩 매매시장은 전분기 대비 거래량 감소 속에서도 거래금액이 소폭 증가했으나, 월별로는 3개월 연속 하향 곡선을 그렸다”며 “대형 오피스빌딩을 중심으로 지분거래나 자본구조 재편(리캡) 등 소유권을 직접 넘기지 않는 대체 투자 활동 역시 지속되고 있다”고 설명했다.
