메뉴 보기
올해 서울 아파트 전월세 시장에서 기존 집주인과 다시 계약을 맺는 재계약 비중이 지난해보다 증가한 것으로 나타났다. 전세 대출 규제와 매물 감소로 주거 이동이 제약을 받으면서 세입자들의 잔류 선택이 늘어난 결과다. 다만 보증금 인상률을 5% 이내로 묶어두는 계약갱신청구권(이하 갱신권) 사용은 강남권에서 주춤한 반면 전셋값이 급등한 비강남권에 집중되며 지역별 뚜렷한 온도 차를 드러냈다.
◆ 서울 전월세 46.5%가 재계약… 갱신권 사용 비중은 외려 하락
12일 국토교통부 실거래가시스템의 전월세 거래 신고 자료를 분석한 결과, 올해 서울 아파트 전월세 계약 중 신규 및 갱신 여부가 확인된 18만 6724건 가운데 46.5%(8만 6877건)가 갱신계약으로 집계됐다. 이는 지난해 전월세 갱신계약 비중인 41.3%와 비교해 5%포인트 이상 높아진 수치다.
토지거래허가구역 확대 지정과 매매·전세 대출 규제 강화, 실거주 요건 중심의 세제 개편 등이 맞물리며 전월세 매물이 급감하자 주거 이동이 어려워진 임차인들이 기존 주택에 머무는 선택을 한 것으로 풀이된다.
반면 전체 갱신계약 중 갱신권을 실제 행사한 비중은 지난해 49.2%에서 올해 43.1%로 약 6%포인트 낮아졌다. 갱신권을 쓰지 않고 집주인과 임차인이 상호 조율을 거쳐 체결한 ‘합의갱신’ 비중이 지난해 50.8%에서 올해 57% 안팎까지 올라섰음을 뜻한다.
◆ 강남권은 ‘합의갱신’ 우세… “임대차법 6년 차 맞아 권리 소진”
지역별로는 강남권의 갱신권 사용 감소세가 두드러졌다. 강남구는 올해 전월세 거래 중 재계약 비중이 52%에 달했으나 갱신권 사용 비중은 44.4%에 그쳤다. 지난해 갱신계약 비중 50% 중 54.3%가 갱신권을 사용했던 흐름과 대비되는 대목이다.
서초구와 송파구 역시 올해 갱신권 사용 비중이 각각 39.2%, 44.0%로 집계돼 지난해의 53.2%, 48.1% 대비 큰 폭으로 줄었다.
강남구 대치동의 한 공인중개사는 “올해 전셋값이 오르고 전세 대출은 어려워지면서 이사가 어려워진 임차인들이 합의갱신 형태로 재계약을 희망하는 경우가 많았다”며 “임대차2법 도입이 6년 차를 맞으면서 이미 갱신권을 소진한 임차인이 많은 것도 영향을 미친 것 같다”고 말했다.
◆ 전셋값 10% 넘게 뛴 동북권… 비강남 세입자는 ‘5% 방어권’ 사수
반면 상대적으로 전월세 매물 품귀 현상이 심화된 비강남권에서는 갱신권 행사가 집중됐다. 자치구별 갱신권 사용 비중은 중구가 56.2%로 가장 높았으며 성동구(55.6%), 도봉구(53.9%), 성북구(52.5%), 광진구(52.4%) 순으로 높게 나타났다.
특히 목돈 부담이 큰 순수 전세 거래에서 갱신권 의존도가 높았다. 서울 아파트 전세 계약 중 갱신계약 비중은 52.7%였으며, 이 가운데 53.3%가 갱신권을 사용했다. 중구(66.2%), 종로구(64.2%), 성동구(62.2%), 동대문구(61.7%), 관악구(61.4%) 등에서는 재계약 세입자 10명 중 6명 이상이 갱신권을 활용해 보증금 인상을 방어했다.
이러한 양극화는 올해 강북 권역의 전셋값 상승률이 강남권을 크게 압도한 구조와 직결된다. 한국부동산원 조사에 따르면 올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 누적 전셋값이 8.21% 상승한 가운데 성북구(13.58%), 노원구(12.96%), 강북구(10.75%), 성동구(10.69%), 도봉구(10.43%) 등 동북권이 11.13% 오르며 서울 5대 권역 중 최고 상승률을 기록했다. 같은 기간 강남구(2.52%)와 서초구(4.13%)의 상승률을 크게 웃도는 수치다.
월세 시장 역시 노원구 12.88%, 성북구 11.82%, 성동구 10.46% 등 동북권 평균이 10.10% 뛰며 가격 불안을 주도했다.
실제 성북구 길음동 래미안길음1차 전용면적 59.99㎡는 올해 초 신규 계약 전셋값이 4억 8000만 원이었으나 지난달 신규 거래는 6억 5000만 원으로 1억 7000만 원(35.4%) 뛰었다. 노원구 중계동 건영3차 전용 84㎡ 신규 전셋값 역시 연초 6억 5000만~6억 8000만 원 선에서 현재 8억 5000만~8억 7000만 원 선으로 약 2억 원(약 30%) 급등했다.
