각각 6억미만땐 2년간 종부세 유예

올해부터 1가구가 국내에 2주택을 보유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대해서는 그 양도차익의 50% 상당액을 양도소득세로 내야 한다. 다만, 기준시가 3억원 이하의 대도시 외의 지역에 소재하는 주택 등 일부 예외적인 주택들은 이러한 중과세 대상에서 제외된다.
그렇다면, 각각 집을 한 채씩 소유하고 있는 미혼 남녀가 혼인하여 2주택이 된 경우나 집을 한 채씩 소유하고 있는 부모와 자식이 동거봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우 세 금문제는 어떻게 될까?
1가구가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울과 과천, 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시 지역의 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주를 요함)인 경우에는 양도가액 6억원까지는 양도소득세가 비과세 된다.
혼인이나 직계존속의 동거봉양으로 2주택이 된 경우, 가구를 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1가구 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다. 즉, 가구를 합친 후 2년 이내에 먼저 양도하는 주택으로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울 등은 3년 이상 보유, 2년 이상 거주)인 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다.
사정에 의해 합가한 날부터 2년 이내에 1주택을 처분하지 못한 경우라면 어떻게 될까? 2주택으로 보아 먼저 양도하는 주택은 양도차익의 50%에 달하는 양도소득세 부담을 피할 수 없는 것일까? 그렇지는 않다. 혼인이나 직계존속 동거봉양을 위해 가대를 합친 날부터 5년 내에만 당해 주택을 처분하면 중과세율(50%)이 아닌 일반세율(9%∼36%)을 적용받을 수 있다.
한편, 이러한 합가 2주택에 대한 종합부동산세 세금 문제는 어떻게 될까? 가구별로 보유 주택들의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우 종합부동산세가 과세된다. 다만, 혼인이나 동거봉양을 위해 가구를 합친 경우에는 합가한 날부터 2년간은 별도세대로 보아 종합부동산세 과세 여부 및 적용 세율을 판단한다. 따라서 두 채를 합하면 6억원이 넘지만 각각으로 나눌 경우 6억원에 미달하는 경우에는 합가한 날부터 2년간은 종합부동산세를 물지 않아도 되는 것이다.
혼인이나 직계존속의 동거봉양을 위해 2주택이 되었거나 2주택이 될 경우, 위와 같은 양도소득세와 종합부동산세 문제를 감안하여 처분 및 보유에 대한 합리적인 의사결정을 하기를 권한다.
문진혁 과장 세무사 우리은행 PB사업단