정부가 건설경기 부양을 위해 재건축 규제 및 주택 전매제한 완화를 골자로 한 대책을 조만간 발표할 것으로 알려지면서 부동산시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 정부는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제와 1가구 1∼2주택자 양도세 완화 등 세제도 상당부분 조정할 방침인 것으로 전해져 주택경기가 활력을 찾을 수 있을지 주목된다.

부동산 전문가들은 주택경기에 대한 수요자들의 기대가 바닥인 데다 금리마저 높아 이 같은 대책이 나오더라도 순수 수요자가 확대되기는 어려운 실정이라며 시장에 미치는 영향을 그다지 크지 않을 것으로 내다보고 있다.

◆규제 완화 뭐가 검토되나=정부는 건설경기 활성화를 위해 아파트 분양권 전매제한 및 재건축 규제, 금융규제, 세제 등을 완화하는 방안을 검토 중인 것으로 전해지고 있다. 현재 수도권의 주택 전매제한은 공공택지가 10년(85㎡이하)∼7년(85㎡초과), 민간택지 7년(85㎡이하)∼5년(85㎡초과)이다. 지방은 공공택지에서만 1년간 제한하고 있다. 정부는 이를 수도권의 경우 소유권 등기가 나올 때까지, 지방은 완전히 없애는 방안을 검토하고 있다.


재건축 규제 가운데는 조합원지위 양도 금지와 소형주택 및 임대주택 의무비율 등을 완화할 계획인 것으로 전해졌다. 투기과열지구에서 조합설립 인가 후 사고팔 수 없도록 한 조합원 지위를 자유롭게 양도할 수 있도록 한다는 것. 아울러 과밀억제권역에서 아파트를 재건축할 경우 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 짓도록 한 규정과 증가하는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓는 소형평형 및 임대주택 의무화 비율을 개발이익 환수 장치를 전제로 대폭 완화한다는 방침이다.

이외에 주택 구입 시 대출을 제한하는 LTV와 DTI를 손질할 계획이다. 정부는 DTI는 없애고 LTV도 현재 집값의 60%까지만 대출을 허용토록 돼있으나 80% 수준까지 올리는 방안을 검토하고 있다. 이와 함께 1가구 1주택에 대한 양도소득세를 면제하고, 미분양 주택을 구입해 2주택이 된 경우에도 현재는 양도세를 60%로 중과하고 있으나 앞으로는 일반세율(9∼36%)을 적용하고, 이마저도 5년 이상 보유 시 전액 면제하는 방안을 모색 중이다.

◆시장에 어떤 영향 미칠까=전문가들은 “정부가 검토 중인 규제를 한꺼번에 풀면 부작용이 적지 않을 것”이라며 “일부 대책만 시행될 경우 수요 진작 및 아파트 공급 확대에는 도움이 되겠지만 전반적인 부동산 경기 활성화를 끌어내기는 어려울 것”이라는 분석을 내놓고 있다.

부동산114 김규정 팀장은 “소형 및 임대주택 의무비율 완화는 재건축시장의 사업성 개선, 조합원 평형 배정 분쟁·불만 개선 등의 효과를 가져올 수 있다”며 “하지만 개발초과이익환수제 등 재건축 사업성에 큰 영향을 미치는 규제는 그대로 남아 수요를 살리는 데는 한계가 있을 것”이라고 말했다.

닥터아파트 이영호 팀장도 “분양가 상한제 등이 버티고 있는 한 재건축 시장이 반등하기는 힘들 것”이라면서 “금융규제를 대폭 풀지 않을 경우 주택 구입자금 마련이 어려워 미분양 해소에도 큰 영향을 주지 못할 것”이라고 전망했다.

D건설 관계자도 “미분양 아파트에 40조원 이상의 자금이 잠겨 있고, 세계적인 스태그플레이션과 고금리가 계속되는 상황에서 부동산 시장의 활성화는 기대하기 어렵다”면서 “다만 정부가 검토하고 있는 대책이 시행될 경우 꽉 막힌 부동산시장에 숨통을 터주는 수준으로 부동산 경기 정상화에는 다소 효과를 보일 것”이라고 분석했다.

강갑수 기자