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#1. 지난 상반기 워크아웃중이던 한 중견건설사는 얼마 전 최종 부도를 맞았다. 대주단과 합의에 의해 하도급업체에 공사대금을 지급키로 했으나, 주채권 은행은 대금지급을 하지 못하겠다고 버티면서 사태가 악화된 것이다.
#2. 신규 아파트에 청약해서 당첨이 된 A씨. 그런데 건설사의 경영난으로 부도 얘기가 나오고 있어 불안하기만 하다. 어떻게 대처해야 할지 몰라 주변 지인들에게 조언도 구해보고, 전문가를 찾아가 상담도 받았지만 그래도 불안한 마음은 가시질 않는다.
이처럼 최근 건설사들의 부도가 잇따르면서 아파트 계약자들이 불안해 하고 있다. 하지만 막연히 불안해 할 필요는 없다는 게 전문가들의 중론이다. 기본적으로 모든 분양 아파트는 대한주택보증의 분양보증 장치가 마련되어 있어서 계약자들은 큰 피해를 입지 않기 때문. 시공사 부도에 대비해 민간이 20가구 이상 분양하는 공동주택은 모두 의무적으로 주택분양보증을 받도록 되어있어 완공 전 부도가 나더라도 계약자들은 큰 피해를 보지 않는다.
하지만 건설사가 법정관리를 신청하면 법원이 법정관리를 받아들일 때까지 일정기간 공사가 지연될 수 있어 입주지연이 예상된다. 이런 경우 분양 계약자들은 입주 지연에 따른 지체보상금을 사업자(시행사)에게 요구할 수 있으나, 주택보증이 보증이행을 하게 되면 주택보증에는 지체보상금을 청구할 수 없다. 구조조정 대상 업체의 분양계약자도 이미 납부한 계약금과 중도금은 모두 보호받는다. 워크아웃업체는 직접적인 대한주택보증의 분양보증 사고처리 대상이 아닌 만큼 이들 업체가 분양한 아파트의 분양계약자는 정상적으로 분양대금을 납부하면 된다.
다만 자금관리를 위한 계좌변경 등의 안내통지가 있을 경우에는 반드시 변경된 분양대금계좌로 납부해야 한다. 특히 입주자모집공고에서 정한 납부기간 이전에 입주금(중도금·잔금)을 납부한 경우 사고가 생긴다면 모집공고상 사고일 후에 해당하는 입주금은 보증대상에서 제외되므로 피해를 입을 수도 있다. 따라서 가급적이면 입주금은 미리 내지 말고 모집공고에서 정한 날짜에 납부하는 게 좋다.
◆ 분양보증 사고처리 기준
구조조정 대상업체의 사업장 공사가 지연되어 실행공정율과 예정공정율이 25%P 이상 차이가 발생하는 등 보증사고 기준에 해당 되면 보증사고로 처리 후 대한주택보증에서 분양 계약자에게 향후 진행사항 등을 별도 통지한다. 대한주택보증의 분양보증 사고처리 기준은 사업주체(시행자)에게 부도·파산·사업포기등의 사유가 발생한 경우와 실행공정율과 예정공정율이 25%P 이상 차이가 발생하여 보증채권자(분양계약자)가 보증이행을 청구한 경우다.
실행공정율이 75%를 초과하는 경우로서 정당한 사유 없이 실행공정율이 6개월 이상 지연되어 보증채권자가 보증이행을 청구한 경우도 포함된다. 시공자의 부도·파산 등으로 공사중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자가 보증이행을 청구한 경우이다.
보증이행 내용은 보증사고시 분양보증이행은 공사를 계속해 입주를 보장하는 것이 원칙이며, 분양계약자의 3분의 2이상이 환급이행을 원하는 경우에는 그동안 납부한 분양대금을 되돌려준다. 다만 사업주체 또는 시공사가 정상적인 사업수행이 가능하거나 회생절차를 개시한 경우 대한주택보증의 관리 하에 공사를 계속할 수 있다. 단, 공사비 대신 받은 △대물분양아파트 △허위계약 △대출받은 중도금 등의 이자 △옵션비용 등은 분양보증 대상에서 제외된다.
부동산불황이 깊어질수록 할인과 금융조건이 좋은 미분양아파트를 고르는데 있어 시행사와 시공사의 재무건전성을 꼼꼼히 체크해야 한다. 통상적으로 주택을 전문적으로 건설하는 건설사들이 부도나기 전, 마지막 몸부림을 치기 위해 미분양주택 조건을 파격적으로 바꾸는 경향이 있기 때문이다. 대개 계약금 정액제에 중도금 무이자는 기본이고, 입주 후에도 일정금액이상 오르지 않으면 차액을 보상하는 프리미엄 보장제를 대대적으로 실시한다. 그나마 아파트분양률이 일정비율 이상 되어야 차후 공사를 진행하는 데 필요한 공사대금을 금융권에서 조달할 수 있기 때문이다. 하지만 아무리 좋은 분양계약조건이라도 건설사가 퇴출이 되면 어떤 식으로든 계약자들은 피해를 입을 수밖에 없기 때문에 주의해야 한다.
◆ 사고사업장으로 분류돼야 보증보험 혜택
20가구 이상의 아파트 등을 분양하는 건설업체가 의무적으로 가입해야 하는 분양 보증은 해당 건설업체가 부도 등으로 공사를 계속할 수 없을 때 대한주택보증이 분양 대금을 환급하거나 다른 시공사를 구해 사업을 완료하는 제도다. 하지만 올 들어 월드건설·우림건설·풍림건설 등 이름만 대도 알만한 건설업체가 줄줄이 법정관리를 신청하는 ‘사고’가 났지만 대한주택보증의 분양보증 이행건수는 단 1건에 불과하다.
지난해에도 마찬가지다. LIG건설·범양건업·삼부토건·임광토건 등이 줄줄이 법정관리나 워크아웃에 들어갔는데, 지난해 분양보증 이행건수는 총 5건에 불과하다. 분양 보증에 가입했다면 건설업체가 공사를 하지 못하는 상황이 되면 당연히 대한주택보증에서 분양대금을 돌려주거나 시공사를 바꿔 주택을 계속 짓게 한다.
그런데 회사가 법정관리나 워크아웃을 신청했더라도 모두 보증 보험 혜택을 받을 수 있는 게 아니다. ‘사고사업장’으로 분류돼야 보증 보험 혜택을 받을 수 있다. 사고사업장은 공사를 계속할 수 없는 곳을 말하는데 법정관리나 워크아웃, 혹은 부도가 났다고 해서 바로 사고사업장이 되는 게 아니다. 부도가 났더라도 법원이 해당 건설업체의 법정관리 신청을 받아들이면 사고사업장이 안 된다. 법정관리 결정은 법원이 회생이 가능할 것으로 보는 것이어서 아파트 공사에 무리가 없기 때문이다. 반대로 법원이 파산을 결정하면 곧바로 사고사업장이 된다. 이 경우에만 보증 보험 혜택을 받을 수 있는 것이다. 업체에서 부도를 막기 위해 기업 재무구조 개선을 위한 워크아웃을 신청할 때도 마찬가지다. 당장 아파트 공사를 하는 데 문제가 없기 때문에 사고사업장 대상이 안 된다.
즉, 법정관리·워크아웃 신청 사실만으로 사고사업장으로 분류하지 않는다. 다만 당초 계획보다 공사 일정이 25% 이상 지연되거나 공사가 3개월 이상 중단되면 법정관리·워크아웃을 신청했더라도 곧바로 사고사업장이 된다. 이 경우 회사가 살아 있더라도 회생 가능성이 없다고 판단하기 때문이다. 그런데 사고사업장이 되든 안 되든 자칫 입주 지연 등의 피해가 생길 수 있다. 법원이 법정관리 여부 등을 결정하는 기간(보통 1~2개월)에는 공사가 중단될 가능성이 높기 때문이다. 또 계약자들이 분양 대금 환급(계약자 3분의 2 이상이 원하는 경우)이 아니라 공사 이행을 결정한 경우 새 시공사를 찾기까지 공사가 중단될 수 있다. 공사 중단 시기가 짧다면 야간 작업 등을 통해 공기를 맞춰 제때 입주할 수 있겠지만, 공사 중단 기간이 길어진다면 입주가 당초 예정보다 1~2개월 정도 지연될 수 있다.
◆ 보증사고 처리기준과 이행내용
대한주택보증은 최근 개정된 주택법시행령에 따라 공정률 80% 이상 분양보증 사고사업장에 대해서는 공사를 끝까지 마무리할 수 있도록 분양보증 약관을 개정했다. 이에 따라 보증사고 발생시, 공정률 80% 이상인 경우에는 대한주택보증이 선정한 승계 시공사를 통해 공사이행이 가능하다. 공정률이 80% 미만이거나 개정 전 약관으로 분양보증이 발급된 사업장에서 보증사고가 발생하는 경우에는 입주예정자의 선택에 따라 환급 이행하거나 공사이행을 하게 된다.
아파트 공사 중 부도났을 경우 절차 과반수로 환급과 공사이행 중 선택 통상 공사현장이 부도가 나면 보증사고 일로부터 3월(단, 위 OO건설이 회생절차개시를 신청한 경우에는 보증사고일로부터 6월) 이내에 보증이행방법을 결정하고 세부절차를 분양계약자에게 다시 안내된다. 분양계약자는 보증이행방법을 <보증이행방법 선택에 관한 회신문>에 기재하고 동봉한 회신봉투에 넣어 주택보증에 회신해야 한다. 회신이 없거나 기한을 경과한 경우에는 분양 계약자 보증보험에 회사에 보증이행방법 선택권을 위임한 것으로 간주되고 있다.
분양계약자의 3분의 2이상이 환급이행으로 선택한 경우에는 환급이행으로 결정하며, 그 이외의 경우에는 주택보증에 위임된 선택권을 포함하여 분양이행 또는 환급이행으로 결정된다. 다만, 시공자·공동사업주체 또는 회생절차개시를 신청한 시행자 등이 분양계약을 이행할 수 있는 경우에는 분양이행으로 주택보증에서 결정 할 수 있다.
공사이행으로 결정될 경우 당초 시행자 및 시공자가 분양촉진을 위해 알선(연대보증)한 금융기관의 중도금대출은 시공사 부도 등으로 인해 대출이 불가한바, 공사진행시 납입하여야 할 중도금은 분양계약자 각자가 부담해야 한다. 공사이행이란 주택보증이 분양계약자로부터 보증약관에서 정한 잔여분양대금 등을 납부받고 주택을 계속 공사하여 사용검사 및 소유권보존등기를 이행하는 것이다. 또한 환급이행이란 것은 납부한 계약금 및 중도금을 보증약관에서 정한 바에 따라 환급하는 것이다.
분양이행시 분양이행은 주택보증이 분양계약자로부터 보증약관에서 정한 잔여 분양대금 등을 납부 받고 잔여 공사를 완료하여 사용검사(입주) 및 소유권보존등기까지 책임지는 것이다. 아파트 잔여공사는 주택보증이 선정한 승계시공사가 공사하거나, 당초시행자·공동사업주체·시공자 등이 계속하여 공사할 수 있다. 이러한 공사방법은 사업장의 상황에 따라 주택보증이 정하게 된다. 분양이행을 하는 경우 분양계약자에게는 환급이행을 요구할 수 없다. 다만, 당초시행자·공동사업주체·시공자 등이 계속 공사를 하는 사업장이 아닌 경우로써 아래의 경우에 해당되어 서면으로 환급을 요청한 분양계약자에게는 주택보증의 심사를 거쳐 환급을 할 수 도 있다.
환급이행시 환급이행은 분양계약자가 분양계약체결시 분양대금 납부일정에 따라 지정된 은행 계좌로 납부한 계약금 및 중도금을 보증약관에 따라 분양계약자에게 지급하는 것이다. 환급금액은 보증이행방법이 결정된 날로부터 1월 이내에 보증약관에 의거 심사한 후 분양계약자에게 지급한다, 다만, 분양계약자께서 환급이행 심사를 위해 필요한 서류를 제출하지 않은 경우에는 그 서류를 완비하여 제출한 날로부터 1월 이내에 지급한다.
중도금 대출(이자) 부담책임은 어떻게 되나 분양자가 대출받은 중도금 대출이자에 대하여는 주택보증이 보증책임을 부담하지 않는다. 쉽게 얘기하면 금융기관으로부터 중도금 대출을 받은 세대는 그동안 중도금대출 이자를 시행자(건설 업체)가 부담하였다고 하더라도 부도 등의 사유로 건설업체가 이자를 납입하지 못하는 경우에는 분양계약자가 이자를 납입해야 한다는 말이다. 중도금대출이자 납부에 관한 내용은 해당 금융기관에서 확인 분양자가 확인하고 주택보증에서 별도의입주금납부 통지가 있을 때까지 중도금 대출의 실행중지를 금융기관에 요청해야 한다. 참고적으로 보증보험회사 홈페이지(www.khgc.co.kr)의 상단 메뉴의 ‘분양계약자’에서 <보증이행업무안내> 및<사고사업장 현황>을 참조하면 보다 자세한 사항을 알 수 있다.
◆ 부도브랜드란 ‘주홍글씨’는 여전히 남아
대한주택보증에 의해 시공사 교체와 현금 청산 등 피해는 최소화되겠지만 부도건설사가 지은 아파트라는 안 좋은 이미지는 계속 따라다니게 된다.
향후 부동산 가격에 따른 시세차익을 기대하는 부분은 주거가치 못지않게 높게 차지하고 있는 점을 감안할 때 부도난 아파트라는 이미지로 인한 재산상 손실은 계약자가 온전히 부담해야 할 몫이다.
Tip = 일반적인 건설사 부도 징후들
회의가 잦을 때나 핵심인력들의 이직이 많았을 경우 직원들의 급여가 밀렸을 경우도 부도징후가 있다고 봐야 한다. 또한 협력업체들의 대금결제가 늦어지는 경우, 내장업체들이 현금결제를 요구한다는 소문이 돌 때도 부도징후가 있기 때문에 계약하기 전 특별히 주의해야 한다.
김현주 기자 egg0love@segye.com [도움말 = 유엔알컨설팅 박상언 대표]